Глава 1

Сделка купли-продажи квартиры

Возможные трудности при сделке купли-продажи квартиры

ВОПРОСЫ РЕГИСТРАЦИИ (ПРОПИСКИ), ВОЗНИКАЮШИЕ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Как выписать бывшего собственника и членов его семьи из проданной им квартиры?

Главный вопрос, связанный с регистрацией (пропиской): как выписать бывшего собственника или членов его семьи из проданной квартиры? В принципе при покупке квартиры потенциальные покупатели всегда интересуются наличием прописанных в ней людей ("свободные" квартиры ценятся гораздо выше). Но бывают и ситуации, когда после продажи квартиры бывший собственник должен сначала на эти деньги купить новое жилье и только потом выписаться из проданной квартиры. В этом случае всегда есть риск, что квартира так и останется с "начинкой". Иногда случается и такое: продавец, получив деньги, вообще отбывает в неизвестном направлении, а покупатель лишается возможности осуществить свое право собственности на приобретенную квартиру. В этом случае покупатель вынужден предъявить в суд иск о выселении недобросовестного продавца. В данной ситуации можно посоветовать следующее.

В случае сомнений в дальнейших действиях продавца по поводу его выписки еще до покупки квартиры следует оформить доверенность на его выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту регистрации продавца.
Можно обратиться в суд о признании сделки купли-продажи недействительной. В соответствии со ст. 558 ГК РФ "...существенным условием договора купли-продажи объектов недвижимости, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользовавшие продаваемым жилым помещением...". То есть, если покупатель не знал об указанных правах, нарушено существенное условие договора и он может быть признан недействительным. Правда, в этом случае с недобросовестного продавца удастся взыскать только ту сумму, которая указана в договоре, а она, как правило, определяется не реальной рыночной стоимостью квартиры, а данными о ее размере, указанными в справке БТИ.
Наконец, самый главный совет: не покупайте квартиру с прописанными в ней людьми, дождитесь, пока она станет "свободной", или подыщите другой вариант.

Кстати, в Москве эта проблема решена следующим образом. Регистрация сделок по отчуждению жилья граждан должна производиться только после их выписки (перерегистрации) с отчуждаемой площади на другое место жительства. Однако указанное положение распространяется лишь на лиц, отнесенных к так называемой группе риска. Напомним, что согласно распоряжению мэра г. Москвы от 26. 04. 94 г. "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений" к ней относятся:

СЛОЖНОСТИ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ, В КОТОРОЙ КРОМЕ СОБСТВЕННИКА ПРОПИСАНЫ ЕШЕ ДРУГИЕ ЛИПА

Ситуации, когда в квартире собственника прописаны другие люди (несобственники), достаточно многообразны. Вот наиболее распространенные из них.

Человек имеет квартиру в собственности (неважно, каким способом). Потом он (она) вступает в брак и регистрирует супруга(гу) в своей квартире. После распада семейных отношений или даже развода в случае необходимости продать такую квартиру придется уговаривать бывшего супруга(гу) выписаться из этой квартиры.
В период брака один из супругов получает квартиру по наследству (или в дар) и регистрируется в ней вместе с супругом(гой). Далее ситуация может сложиться как в первом случае.
Собственник квартиры прописывает в нее кого-нибудь из родственников (например, бабушка прописывает внучку), при этом имеется завещание на другого человека, а прописанный в число наследников не входит. В итоге новый собственник квартиры столкнется с проблемой дальнейшего распоряжения квартирой.
Собственник регистрирует кого-нибудь из родственников, а потом отношения между ними портятся и найти взаимопонимание в вопросах продажи квартиры не удается.

Каковы права собственника квартиры в подобных ситуациях?

Во всех приведенных выше ситуациях владелец квартиры фактически оказывается ущемленным в своих правах собственника, ведь, пока в квартире прописан его бывший супруг(га) или кто-то из родственников, он практически ничего не может сделать с этой квартирой без их согласия. В случае совершения любой сделки по отчуждению квартиры потребуется, как минимум, представить документы, доказывающие, что бывшему члену семьи собственника есть куда выписаться из этой квартиры. Теоретически можно продать квартиру, в которой кто-либо прописан (если он не принадлежит к группе риска), однако на практике найти покупателя на такое жилье практически невозможно.

Прежде всего нужно сказать, что выселить бывшего члена семьи собственника только на основании прекращения семейных отношений нельзя. Право члена семьи пользоваться жилищем носит самостоятельный характер и поэтому в случае прекращения семейных отношений не утрачивается. Согласно законодательству право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома или квартиры (ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР). Из этого следует, что муж и жена после расторжения брака будут обладать равными правами пользования квартирой независимо от того, кому из них она принадлежит (ст. 127 ЖК РСФСР). Единственный выход - достичь соглашения об ином порядке пользования квартирой. Соответствующие положения могут быть включены и в текст брачного договора.

Небольшим утешением собственнику квартиры в данной ситуации может послужить то, что прекращение семейных связей с собственником может повлечь за собой изменение объема обязанностей бывшего члена семьи.

Может ли супруг-собственник продать квартиру без согласия проживающего (зарегистрированного) в ней бывшего супруга?

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, в том числе и бывшим супругом (ч. 2 ст. 292 ГК РФ).

Прежде чем продать квартиру, собственнику следует позаботиться о выселении зарегистрированных в жилом помещении граждан. Если же члены семьи, в том числе и бывшие супруги, не будут переселены и перерегистрированы по новому месту жительства, право пользования за ними сохранится независимо от того, кто будет собственником квартиры или дома. Право пользования будет сохраняться до тех пр, пока они будут вписаны в домовую книгу как жильцы квартиры.

Теоретически собственник квартиры может ее продать (а также совершить с ней любую другую сделку) без согласия зарегистрированного в ней бывшего супруга. Но покупатель на такую квартиру вряд ли найдется, так как впоследствии выписать (выселить) из нее этого бывшего супруга будет практически невозможно.

Что делать собственнику квартиры, желающему ее продать, если ему не удалось договориться с прописанными в ней людьми?

Если собственник квартиры не может договориться с "жильцом" и уговорить его добровольно выписаться из квартиры (например, купив ему другую жилплощадь) или его просто невозможно найти, остается только обратиться в суд. В настоящее время существует несколько основных способов получить решение суда, на основании которого вы можете спокойно обратиться в паспортный стол с просьбой снять с регистрационного учета вашего "соседа".

Признание гражданина безвестно отсутствующим. Этот способ подойдет тем, кто точно знает, что "сосед" действительно никогда не появится и не будет заявлять претензии на вашу жилую площадь. Например, достоверно известно, что бывший супруг(га), вступив в новый брак с гражданином другой страны, переехал на постоянное место жительства за границу, где собирается проживать всю оставшуюся жизнь, и т. п. Дело в том, что если снятый с регистрационного учета (выписанный) на основании такого решения суда гражданин опять появится и обратится в суд, его восстановят в правах на вашу жилплощадь.
Гражданским кодексом предусмотрен ряд оснований, по которым гражданин может быть признан безвестно отсутствующим. При этом собственнику квартиры придется доказать в суде, что:
Что может послужить доказательствами для таких утверждений? Во-первых, показания свидетелей (из числа соседей или тех, кто часто бывал у вас дома или хотя бы засвидетельствует это). Эти люди должны дать показания, подтверждающие факт непроживания гражданина в помещении по месту регистрации более одного года. Они также должны "признаться" суду, что не располагают какими-либо сведениями о месте нахождения пропавшего гражданина.
В качестве письменных доказательств могут послужить заключения из отделения милиции (заключение по факту непроживания гражданина и отсутствия сведений о нем), поликлиники по месту жительства (отсутствие обращений за медицинской помощью, отсутствие полиса), отделения связи (отсутствие корреспонденции на имя пропавшего), заключение РЭУ и т. п. В случае отказа подобных организаций в выдаче таких заключений вам придется обратиться в суд с просьбой сделать официальный запрос.
Если пропавший числится в розыске (для этого следует обратиться в милицию с соответствующим заявлением) и у вас на руках имеется подтверждение того, что даже органы внутренних дел не смогли вам помочь, шансы выиграть дело значительно увеличиваются.
Практика показывает, что при наличии указанных доказательств рассмотрение таких дел в судах занимает 1-3 месяца с момента подачи заявления.
Признание судом гражданина неприобретшим права на жилую площадь.
Это означает, что, даже если ваш "сосед" и был зарегистрирован по месту жительства, он не приобрел права пользования квартирой (комнатой). Такая формулировка подойдет тем, кто действительно только зарегистрировал члена семьи в своей квартире (из различных соображений), но фактически тот оставался проживать в другом месте. Наиболее эффективен этот способ в борьбе с лжесупругами, чьи мотивы вступления в брак были продиктованы желанием получить прописку, после чего интерес к вам как к супругу пропал полностью вместе с самим супругом.
Для получения такого признания также следует собрать необходимые доказательства. Опять придется прибегнуть к помощи соседей по лестничной клетке или тех, кто часто бывал у вас дома. Позиция свидетелей должна быть проста: "Я никогда никого не видел у него дома (имеется в виду - ответчика). Он всегда жил (да и живет) один".
Кроме того, необходимо будет доказать единоличное несение вами обязанностей по содержанию жилого помещения. Нужно запастись квитанциями по оплате коммунальных услуг и представить их в суд. Законодательство предусматривает совместное исполнение обязанностей по содержанию жилого помещения, и неисполнение ответчиком прав и обязанностей, вытекающих из договора найма, будет являться основанием к неприобретению им права на жилую площадь (ст. 672 ГК РФ, ст. 53 ЖК РФ). В соответствии со ст. 54 ЖК РФ для приобретения права на жилье надо быть не только прописанным, но и фактически вселенным, то есть, начиная с момента прописки, вселиться, проживать и нести обязанности, указанные выше. Представив суду все вышеуказанные доказательства, вы докажете, что, прописавшись на спорную жилплощадь, ответчик так и не был надлежаще вселен и не совершил действий, однозначно свидетельствующих о приобретении им права (ст. 8 ГК РФ) на жилую площадь. Это и будет являться основанием для признания его неприобретшим права на жилье.
Иск о выселении.
Это самый дорогой и самый сложный способ. Дорогой, потому что, если вы не уверены в своих силах и нервах, а серьезных оснований для выселения ответчика у вас нет, вам придется нанимать адвоката. Сегодня суды неохотно идут на выселение граждан, поскольку выселение чаще всего производится без предоставления другого жилья (именно это подразумевается в большинстве исковых требований). Другим основанием для отказа (или затягивания дела) часто становится непроживание ответчика по месту регистрации и как следствие невозможность его привлечения к процессу. Дело в том, что некоторые судьи полагают, что раз человек на данной площади не проживает, то и выселять некого. Поэтому суд может отказать в удовлетворении исковых требований или порекомендовать один из вышеперечисленных вариантов, в то время как оснований для подачи оговоренных ранее исков может и не быть. В этом случае без адвоката не обойтись, поскольку только профессионал сможет квалифицированно применить нормы материального и процессуального права в ваших интересах. И от того, насколько правильно и профессионально он доведет их до сведения суда, зависит исход вашего дела. 23 июня 1995 г. Конституционный Суд РФ признал неконституционной ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, которая на бытовом уровне предусматривала основание для выселения граждан, отсутствующих более 6 месяцев в месте своего постоянного проживания. Однако правовое положение собственника и вселенных им лиц четко не определено.
Современное жилищное законодательство предоставляет нам весьма скудные возможности для выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья. Наиболее подходит этот способ в случае распада брака, когда бывший супруг не проживает в квартире длительное время.
В этом случае прежде всего следует выяснить, где проживает ваш "сожитель". Если вам удастся доказать, что у ответчика имеется другая жилая площадь, особенно если она является его собственностью, то это весьма облегчит решение вашей проблемы.
Помимо этого необходимо представить суду доказательства того, что обязанности по содержанию жилого помещения вы несете единолично. Свидетельством этого будут являться все те же квитанции об. оплате. Так что имеет смысл собирать их заранее, если вы не уверены в прочности своих отношений или уже ясно, что дальнейшая совместная жизнь не складывается.

Кроме того, для выселения граждан, не являющихся собственниками приватизированных жилых помещений, без предоставления другого жилья основанием считаются:

Использование жилых помещений допускается только в целях постоянного проживания (ст. 678, 288 ГК РФ, ст. 7 ЖК РФ). Несоблюдение этого положения свидетельствует о том, что помещение используется не по назначению, а следовательно, является основанием для выселения гражданина.

Собственникам квартир, прописавшим на свою жилую площадь выселяемого гражданина, надо будет попытаться доказать, что помещение необходимо им для личного пользования. К примеру, можно мотивировать данное утверждение тем, что заключен новый брак и помещение необходимо для совместного проживания с новым супругом.

Если у вас есть несовершеннолетние дети, обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства, с тем чтобы вам дали заключение о невозможности совместного проживания выселяемого лица с вашим ребенком.

Можно еще запастись подтверждениями из отделения милиции о том, что ваш "сосед" постоянно дебоширит, нарушает правила общежития, портит помещение и наносит вам материальный и моральный ущерб.

Кроме того, можно сослаться на то, что собственник квартиры согласно законодательству вправе пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом. В соответствии со ст. 304 ГК РФ, будучи собственником, вы можете требовать устранения всяких нарушений вашего права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Присутствие нанимателя в квартире является причиной того, что вы не можете распорядиться квартирой по своему усмотрению (в том числе и продать ее). А это уже нарушение не только Гражданского кодекса РФ (ч. 1 ст. 288, ст. 304), но и Конституции РФ (пп. 12, 2 ст. 35), в которой провозглашена защита частной собственности.

ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ, ЯВАЯЮШЕЙСЯ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ НЕСКОЛЬКИХ ГРАЖДАН

Право собственности не одного, а сразу нескольких человек возникает в случаях:

Вопросы осуществления права общей собственности (в том числе и при сделках купли-продажи квартиры) вызывают немало сложностей. Зачастую собственники не могут прийти к единому мнению относительно содержания, использования их общей собственности, особенно когда речь идет о неделимом имуществе и сложно реально выделить доли (именно к такому имуществу и относятся квартиры).

Каковы различия обшей и долевой собственности на квартиру?

Существует два вида общей собственности: общая долевая собственность и общая совместная собственность. В первом случае имущество находится в собственности нескольких лиц с определением доли каждого из них. Во втором случае эти доли не определены.

Когда возникает обшая долевая собственность?

Согласно законодательству общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (ст. 244 ГК РФ). Классическим примером общей долевой собственности является приватизированная коммунальная квартира, где каждый из сособственников владеет одной или несколькими комнатами. Следует заметить, что общая совместная собственность может быть преобразована в долевую.

Какой вид собственности возникает при приватизации квартиры?

В начале процесса приватизации жилья передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений производилась путем оформления договора передачи, подлежавшего нотариальному удостоверению. Форма подобного договора, предложенная нотариальными органами, предусматривала оформление договора на имя одного из членов семьи (ответственного кватиросъемщика). В результате у гражданина возникало право индивидуальной собственности на жилище. Позже в соответствии с Положением о приватизации (бесплатной передачи) жилищного фонда в Москве, утвержденным Указом Президента РФ от 12. 01. 92 г. (ред. от 01. 04. 96 г.), стала возможна приватизация жилья в собственность всех проживающих и прописанных на данной жилой площади. Кроме того, было установлено, что жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетнего (ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Таким образом, граждане вправе выбирать вид собственности (совместная или долевая), в большей степени отвечающий их интересам.

Может ли обшая совместная собственность стать обшей долевой?

Участники общей совместной собственности, в отличие от участников общей долевой собственности, могут преобразовать совместную собственность в долевую по своему желанию. Такое преобразование может быть произведено по взаимному соглашению участников совместной собственности. Соглашение составляется в простой письменной форме и заверяется у нотариуса. В соглашении собственники должны определить доли, причитающиеся каждому из них.

Каковы особенности распоряжения обшей долевой собственностью?

Особенность осуществления прав собственности на квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, обусловлена тем, что собственниками являются сразу несколько лиц. Права собственников равны и равно защищены законом. Каждый из них должен считаться с этим правилом и, совершая какие-либо действия в отношении общего имущества, согласовывать их с другими сособственниками. При этом между собственниками должно быть достигнуто единое соглашение. Сразу хотим обратить внимание на то, что в случае с квартирами каждый участник общей долевой собственности не сможет продать свою долю, даже получив на это согласие всех остальных участников собственности. Это связано с тем, что другим обязательным условием совершения данной сделки является возможность выдела доли в натуре. Исключение составляют коммунальные квартиры.

ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ

В настоящее время продолжается процесс расселения коммунальных квартир, однако значительная часть граждан еще продолжает проживать в них. Причем речь идет не только о старых многокомнатных квартирах, но и о "новых коммуналках", которые появляются путем разделения лицевых счетов из-за конфликтов в одной семье (например, между бывшими супругами, или родителями, или детьми).

Какой вид собственности возникает в коммунальных квартирах?

Коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Что нужно сделать, чтобы продать свою комнату в коммунальной квартире?

Прежде чем продать комнату в коммунальной квартире, необходимо определить доли в местах общего пользования квартирой. Для этого должно быть составлено соглашение между всеми сособственниками (соседями), которое заверяется нотариально.

Если собственники не пришли к единому соглашению или кто-то из них уклоняется от участия в нем, любой из них может обратиться в суд.

Можно ли продать комнату в коммунальной квартире без доли в местах общего пользования?

Комната как определенная доля квартиры и места общего пользования квартиры не могут быть отделены друг от друга, так как связаны общим хозяйственным назначением - удовлетворением жилищных потребностей граждан. Доля в местах общего пользования, принадлежащая собственнику, является принадлежностью и следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Каковы ограничения на совершение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?

Для продажи комнаты в коммунальной квартире существуют некоторые ограничения. Так, сделки (в том числе и купля-продажа), в результате которых вселение граждан в жилые помещения в квартире коммунального заселения приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников и (или) пользователей других жилых помещений данной квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску указанных лиц. Это же относится и к ситуации, когда в результате сделки купли-продажи в комнату коммунальной квартиры вселятся люди, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством (страдающие некоторыми тяжелыми формами заболеваний) (п. 3 ст. 6 Закона г. Москвы от 16. Об. 99 г. "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения").

Что означает право преимущественной покупки?

На случаи продажи комнаты в коммунальной квартире распространяются нормы закона о преимущественном праве покупки при продаже доли в общей собственности постороннему липу. Это значит, что если сосед - собственник комнаты в коммунальной квартире захочет ее продать, то в первую очередь он должен предложить ее собственникам других долей в квартире (ст. 259 ГК РФ, ст. 7 Закона г. Москвы "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения").

Другие собственники имеют право купить ее по той же цене и на тех же условиях, на которых она продается. В том случае, если другие собственники (соседи) откажутся от приобретения комнаты, она может быть продана любому другому лицу, но не менее чем через месяц с момента извещения других собственников о возможности покупки комнаты.

Кто из собственников-соседей имеет преимущество при осуществлении права преимущественной покупки?

Действительно, на практике может возникнуть вопрос, кому из соседей-собственников первому может быть предложена доля-комната? Поскольку все участники общей собственности имеют равные права, они равны и в осуществлении преимущественного права покупки. В случае возникновения спора между соседями-собственниками о том, кто первый имеет право на приобретение доли, преимущество будет за тем, кто первым заключит договор.

В какой форме должно быть сделано предложение соседям о приобретении комнаты в порядке преимущественного права покупки?

Предложение (точнее, извещение) о продаже доли в общей собственности должно быть сделано в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 4 ст. 7 Закона г. Москвы "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения").

Направить извещение о намерении продать принадлежащую долю со всеми условиями продажи можно заказным письмом с уведомлением. Если между сособственниками сложились конфликтные отношения и продавец доли не уверен в том, что его соседи будут действовать добросовестно и не откажутся от факта получения извещения о продаже доли, он может подать такое заявление в нотариальную контору. Любая нотариальная контора вправе совершить такое нотариальное действие, как передача заявления от одного лица к другому (п. 11 ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Можно ли передать право преимущественной покупки другому лицу?

Никто из участников общей собственности не может передать право покупки лицам, не являющимся участниками общей собственности. То есть собственники не могут указывать лицу, продающему свою комнату, кому он должен ее продать. Уступка преимущественного права покупки доли, в том числе и комнаты коммунальной квартиры, в обшей собственности согласно закону не допускается (ст. 250 ГК РФ).

Как быть в том случае, если комната в коммунальной квартире была продана с нарушением права преимущественной покупки?

Если право преимущественной покупки было нарушено и комната была продана постороннему лицу без уведомления о том соседей, любой из участников долевой собственности (любой из соседей-собственников) имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такое требование может быть заявлено в судебном порядке в течение 3 месяцев. Течение 3-месячного срока начинается с момента, когда лицо - участник общей долевой собственности узнало или должно было узнать о нарушении его прав (продаже комнаты).

ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ С КВАРТИРОЙ, ЯВЛЯЮЩЕЙСЯ ОБШЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ СУПРУГОВ

Как показывает практика, сделки купли-продажи квартир, являющихся общей совместной собственностью супругов, представляют наибольшую сложность. Особенно это касается квартир супругов, которые официально не расторгли брак, но фактически прекратили семейные отношения. Поэтому данный вопрос требует отдельного рассмотрения.

Требуется ли согласие одного из супругов на совершение другим супругом сделки купли-продажи с квартирой, являющейся обшей совместной собственностью супругов?

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению квартирой требуется получить согласие второго супруга (ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Зачастую это представляет большую сложность.

Поэтому прежде всего необходимо твердо уяснить, в каких ситуациях можно говорить об общей совместной собственности супругов на квартиру.

В каких случаях квартира считается совместной собственностью супругов?

Квартира считается общей совместной собственностью супругов, если она:

В каких случаях квартира считается собственностью одного из супругов?

Квартира считается собственностью одного из супругов, если она:

Во всех этих случаях на совершение сделки купли-продажи одним из супругов согласие другого супруга не требуется.

Брачный договор

При заключении брачного договора супруги имеют право установить любой режим совместной собственности, в том числе и на жилые помещения. Например, договориться, что квартиры, купленные в период брака, будут считаться только собственностью мужа, и т. п.

Являются ли жилые помещения, оформленные на одного из супругов, обшей совместной собственностью?

Как правило, сделки по купле-продаже или мены жилого помещения (квартиры, дома) заключаются от имени одного из супругов. Однако это совсем не означает, что он является единственным собственником. Для установления права собственности необходимо каждый раз выяснять время, основания и источники приобретения жилого помещения (как и любого другого имущества).

Если жилое помещение приобретается супругами в период брака и на общие средства (что в большинстве случаев предполагается, если не доказано иное), то возникает совместная собственность супругов на жилое помещение. То же самое происходит, если договор дарения совершается в пользу обоих супругов.

Могут ли мужчина и женшина, живушие в гражданском браке, купить квартиру в совместную собственность и прописаться в ней без официальной регистрации брака?

В данном случае граждане имеют право купить квартиру в общую долевую собственность (напомним, что квартира может находиться в общей собственности двух и более лиц, независимо от наличия семейных или родственных связей между ними). Отсутствие зарегистрированного брака не является препятствием для покупки квартиры в общую собственность. Вопрос прописки собственников в такой квартире в данном случае зависит только от ее площади.

Является ли квартира, приватизированная одним из супругов с согласия второго супруга, совместной собственностью?

В подобной ситуации возникновение права собственности на приватизируемое помещение только у одного из супругов противоречит общегражданским нормам института общей собственности супругов (ст. 256 ГК РФ), в соответствии с которыми на имущество, приобретенное во время брака, возникает право общей совместной собственности, независимо от того, кем из них и на чье имя оно приобретено, если оно приобреталось на общие средства супругов и при этом ими самими не определен иной правовой режим данного имущества. Таким образом, если квартира приватизирована одним из супругов с согласия второго и других проживающих в квартире совершеннолетних членов семьи с учетом жилой площади, полагавшейся безвозмездной передаче на весь состав семьи, то по идее в этом случае должно возникнуть право общей собственности супругов на квартиру, так как каждым из членов семьи в данном случае реализуется его право на бесплатную приватизацию жилой площади только один раз.

На момент приватизации квартиры, в которой были зарегистрированы оба супруга, жена по настоянию мужа отказалась от приватизации, так как совершенно не понимала, в чем ее смысл. Свидетельство о праве собственности на квартиру было выдано только на имя мужа. Может ли последний продать квартиру без согласия жены?

Законом предусмотрена возможность приватизации жилого помещения одним или несколькими жильцами по общему соглашению. Однако нередки случаи, когда люди отказываются от своих прав на приватизацию в пользу других членов семьи. Мотивы отказа могут быть разными: намерение впоследствии бесплатно приобрести в собственность в порядке приватизации другое жилое помещение, уступка своего права на участие в общей собственности взамен приобретения другого отдельного жилья или иная договоренность об условиях такого отказа. В данной ситуации жена имеет право предъявить иск в суд о признании договора на приватизацию жилого помещения недействительным, если сумеет доказать, что отказ от приватизации был вызван ее заблуждением или она не могла понимать значения своих действий. Еще одним основанием для признания приватизации недействительной является нарушение собственником условий такого отказа (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Может ли человек, состоящий в зарегистрированном браке, но не поддерживающий семейные отношения и живущий отдельно, купить квартиру на свои деньги и оформить сделку таким образом, чтобы после развода квартира не подлежала разделу?

Вопрос весьма актуальный. Существует несколько путей решения данной проблемы.

Можно договориться с продавцом квартиры о том, что будет заключаться не договор купли-продажи, а договор дарения. В принципе никакой разницы для участников сделки нет, так как в договоре купли-продажи все равно фигурирует не истинная (рыночная) цена квартиры, а стоимость ее по справке БТИ, которая намного меньше. Вопрос же передачи денег в договоре никак не регулируется. Если такая договоренность с продавцом будет достигнута и договор дарения квартиры будет заключен, она будет считаться личной собственностью этого супруга и соответственно не будет подлежать разделу в случае развода.
Если с продавцом квартиры договориться не удастся, можно оформить договор на имя кого-нибудь из близких людей, которым супруг полностью доверяет (например, на имя родителей, брата, сестры, близкого друга и т. д.). После оформления договора купли-продажи новый собственник "дарит" эту квартиру супругу, на деньги которого она была приобретена, и таким образом она становится только его собственностью. Конечно, в этом случае предстоят двойные расходы по оформлению договоров (плата нотариусу, налог с договора, пошлина при регистрации), но они несоизмеримо меньше половины стоимости квартиры, которую, скорее всего, пришлось бы выплачивать бывшей жене после развода.
Можно также оформить квартиру на имя несовершеннолетнего ребенка, если существует реальная возможность оставить его с собой после развода. Если квартиру покупает жена, то это практически беспроигрышный вариант, так как ребенка скорее всего суд оставит проживать с матерью. Исключение составляют случаи, когда достигший 10-летнего возраста ребенок изъявляет желание жить с отцом.

Если один из супругов по решению суда вообще был лишен родительских прав, то другому супругу можно смело оформлять квартиру на имя ребенка. В любом случае квартира, оформленная на имя ребенка, разделу между супругами не подлежит ни при каких обстоятельствах (ч. 5 ст. 38 СК РФ).

Купленная в период брака квартира была оформлена на жену.
Спустя два года супруги расторгли брак.
Может ли владелица квартиры продать ее без согласия бывшего мужа, если при разводе раздел имущества не производился?

В этом случае согласие бывшего мужа на совершение сделки не требуется, так как такое согласие может исходить только от настоящего супруга. Однако бывший муж может в течение 3 лет после расторжения брака потребовать раздела имущества (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

В какой форме должно быть выражено согласие другого супруга на совершение сделки купли-продажи квартиры?

Согласие супруга на совершение сделки с жилым помещением другого супруга должно быть удостоверено нотариально (ч. 3 ст. 35 СК РФ). Для этого возможны два варианта.

Другой супруг пишет заявление о своем согласии на отчуждение жилого помещения (квартиры, дома), являющегося их общей совместной собственностью. Подлинность подписи на этом заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом. Супруг, совершающий сделку, приносит это заявление (в числе других необходимых документов) нотариусу, который занимается оформлением сделки по отчуждению данного жилого помещения.
Оба супруга приходят лично к нотариусу, оформляющему сделку отчуждения жилого помещения. В этом случае нотариус должен проверить личность второго супруга и засвидетельствовать его согласие на сделку, выраженное в устной форме.

Могут ли в заявлении о согласии на совершение сделки быть указаны какие-то особые условия ее совершения?

Супруг вправе указать в своем заявлении о согласии на отчуждение жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью, конкретные условия ее совершения. К ним могут относиться: цена (при продаже), указание конкретного лица, которому он согласен продать (подарить) данное жилое помещение, и другие условия. В этом случае нотариус при удостоверении договора отчуждения обязан проверить, включены ли предусмотренные в заявлении супруга условия в договор.

В каких случаях сделка может быть совершена без истребования согласия другого супруга?

Сделка по отчуждению жилого помещения может быть совершена без истребования согласия другого супруга в случаях, когда:

Что делать в том случае, если место жительства другого супруга неизвестно или он уклоняется от дачи согласия на совершение сделки?

Нотариальной практике известны многочисленные случаи, когда получение согласия другого супруга на совершение сделки наталкивалось на непреодолимые препятствия. Например, супруг уклоняется от дачи согласия на отчуждение жилого помещения супруга, на имя которого оно зарегистрировано.

В таком случае супруг, совершающий сделку, может передать (через нотариуса) другому супругу заявление с предложением явиться в нотариальную контору для определении его доли в отчуждаемом имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не заявит в течение месяца со дня получения заявления о своих возражениях, нотариус может удостоверить договор об отчуждении жилого помещения от имени супруга, на которого оно оформлено.

Должен ли гражданин, совершаюший сделку, представлять нотариусу какие-либо доказательства того, что он не состоит в браке?

В принципе нотариус должен сам проверить данное обстоятельство (обычно достаточно предъявления паспорта, где отсутствует штамп о регистрации брака). Однако нотариус может потребовать и соответствующих подтверждающих документов или заявление об отсутствии супруга(ги). Нотариус ставит об этом в известность другого участника сделки, который в подтверждение того, что данное обстоятельство ему известно, ставит свою подпись на заявлении.

Супругами и матерью жены была приватизирована (в равных долях) квартира, в которой они все вместе проживали. Нужно ли получить согласие матери жены на продажу долей супругов?

В этом случае мать жены как участник общей долевой собственности имеет право преимущественной покупки продаваемых долей. Это значит, что сначала нужно предложить купить доли ей и только в случае ее отказа либо неприобретения ею продаваемых долей в течение месяца супруги будут вправе продать их постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ).

При оформлении данной сделки нотариус должен удостовериться в том, что продавец в письменной форме известил остальных участников общей долевой собственности о продаже своей доли, указав цены и другие условия, на которых производится продажа. В этом случае возможны два варианта действий.

Мать жены пишет заявление об отказе от осуществления права преимущественной покупки продаваемых долей квартиры. Подлинность ее подписи заверяется у нотариуса.
Все участники долевой собственности лично являются к нотариусу, оформляющему сделку купли-продажи, и мать жены заявляет о своем отказе от покупки долей. В свою очередь, нотариус фиксирует факт отказа.

В каких случаях сделка купли-продажи квартиры, находящейся в обшей собственности супругов, может быть признана недействительной?

Для того чтобы признать недействительной сделку, связанную с распоряжением общим имуществом супругов, необходимо наличие трех условий:

В течение какого срока супруг вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, если она была совершена без его нотариально удостоверенного согласия?

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки купли-продажи квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов, не было получено, вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной в течение года начиная с того дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ч. 3 ст. 35 СК РФ).

Может ли супруг прописаться в квартире, являющейся обшей совместной собственностью супругов, без согласия второго супруга?

Вопрос прописки (регистрации) тесно связан с осуществлением права собственности на квартиру. Когда супруги становятся бывшими и оба прописаны в одной квартире, у супруга-собственника появляются серьезные проблемы по выписке "соседа" из своей квартиры, чтобы иметь возможность ее продать. Поэтому вопрос прописки супруга в квартиру другого супруга-собственника весьма актуален.

Рассмотрим одну из типичных жизненных ситуаций, спор по которой пришлось неоднократно решать в судебном порядке.

Супруги А и В приобрели на общие денежные средства для совместного проживания двухкомнатную квартиру. Однако по их общему согласию договор купли-продажи был заключен супругом А без участия супруги В (то есть он один указан собственником квартиры). Проживая в указанной квартире более года, В оставалась прописанной в однокомнатной квартире, в которой она проживала еще до брака и которая ранее была приватизирована ею и ее матерью в их общую совместную собственность.

Семейная жизнь у супругов не ладилась, они собирались подавать на развод. Супруг А при этом стал заявлять, что квартира принадлежит ему, В в ней не прописана, и в конце концов потребовал, чтобы она выселилась из нее и жила у своей матери. Однако В пожелала остаться в двухкомнатной квартире. Кроме того, В узнала, что ее супруг намеревается квартиру продать. Опасаясь потерять квартиру, В подала заявление в органы регистрационного учета о регистрации по месту жительства на указанную жилплощадь. При этом В прямо заявила, что А согласия не дает, хотя она тоже является собственницей квартиры, и поэтому категорически настаивает на регистрации. В обоснование своего права В приложила договор купли-продажи квартиры, заключенный ее мужем, и свидетельство о заключении брака, что подтверждало приобретение жилого помещения в период брака.

Основываясь на требовании ст. 6 Закона РФ от 25. 06. 93 г. "О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" и п. 16 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и места жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17. 07. 95 г., должностные лица паспортного стола ОВД не нашли оснований для отказа В и зарегистрировали ее в вышеуказанной квартире по месту жительства.

А обратился в суд с жалобой на неправомерные действия начальника паспортного стола ОВД и потребовал признать незаконной регистрацию В по месту жительства.

Далее дело в течение года рассматривалось разными инстанциями. В итоге было принято решение, что В наравне с А является собственником квартиры, приобретенной в период брака, и, следовательно, в силу ст. 288 ГК РФ она вправе использовать ее для личного проживания, то есть в любое время вселиться в нее и зарегистрироваться по месту жительства. При этом наличие у В в собственности другого жилого помещения не может служить поводом для какого-либо ограничения вышеназванных прав.

Всегда ли договор купли-продажи квартиры, заключенный в период брака, однозначно свидетельствует о наличии обшей совместной собственности супругов на квартиру?

Во-первых, договор купли-продажи квартиры на имя супруга и свидетельство о браке не всегда могут однозначно свидетельствовать о праве собственности обоих супругов на указанное имущество. Так, после заключения указанного договора в последующем с квартирой мог быть совершен ряд других сделок либо изменен законный режим общей собственности супругов путем заключения брачного договора (контракта).

Во-вторых, в соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05. 11. 88 г. не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежащие ему до вступления в брак.

Таким образом, нельзя исключить возможность того, что по решению суда о разделе имущества супругов квартира на момент подачи заявления о регистрации в ней может быть признана собственностью только одного из супругов.

Какие документы должен представить супруг, не являющийся собственником, для регистрации в квартиру, являющейся обшей совместной собственностью супругов?

Для регистрации супруга (или бывшего супруга) по месту жительства или по месту пребывания в жилое помещение, являющееся общим совместным имуществом супругов, помимо договора купли-продажи квартиры и свидетельства о браке должны представляться документы, подтверждающие нахождение жилого помещения на момент подачи заявления в собственности супруга, подающего заявление. Ими могут быть правоустанавливающие документы на квартиру или справка органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним. Кроме того, при оформлении регистрации супругом может быть представлено свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданное нотариусом по месту нахождения жилого помещения. Вместо этого документа может быть представлено вступившее в законную силу решение суда о разделе имущества супругов. Последние два документа являются наиболее предпочтительными, поскольку они исчерпывающе доказывают право общей собственности на это имущество.

Следует отметить, что все вышеуказанные документы представляются лишь при отсутствии согласия на регистрацию одного из супругов (бывших супругов), когда в правоустанавливающих документах он указан в качестве единственного собственника жилого помещения.

ЕСЛИ В КВАРТИРЕ БЫЛА ПРОВЕДЕНА ПЕРЕПЛАНИРОВКА

Иногда собственники квартир за время владения квартирой производят в ней какие-то изменения: пристраивают шкафы, сносят перегородки, объединяют санузел с ванной и т. п. По закону в этом случае собственник квартиры должен получить от органов местного самоуправления специальное разрешение на перепланировку. Это достаточно длительная и сложная процедура, поэтому многие собственники производят перепланировку без всяких согласовании и разрешений, на свой страх и риск, тем более что никаких проверок по этому поводу никем не проводится. Но при продаже такой квартиры могут возникнуть серьезные сложности. В БТИ хранится по-этажный план, утвержденный госкомиссией по приемке дома, и план конкретной квартиры. Расхождения с этими планами могут стать основанием для отказа в государственной регистрации сделки.

Перепланировкой считаются:

Вообще переустройство определяется как проведение в одном или нескольких помещениях мероприятий, а именно работ, связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их состава или функционального назначения, а также инженерного оборудования, перестановки оборудования, устройства, заделки проемов в стенах, перекрытиях и перегородках.

Обнаружение в квартире подобных перепланировок станет препятствием к совершению сделки купли-продажи.

Для решения данной проблемы собственники квартиры в первую очередь должны четко определить, что легче и дешевле: восстановить прежнюю планировку квартиры или узаконить существующую.

В некоторых случаях легче восстановить первоначальный вид квартиры, поскольку получение разрешения МВК (территориальной межведомственной комиссии) требует не только времени (примерно 3 месяца), но и средств на оформление документации и последующее ее согласование. Не так давно принят Закон г. Москвы "О порядке переустройства помещений в жилищном фонде города Москвы", который устанавливает порядок оформления и согласования. Причем Закон этот имеет обратную силу, т. е. лица, имеющие право собственности на помещения, переустройство которых было произведено до возникновения указанного права, должны оформить и зарегистрировать переустройство (ст. 11). Каков же механизм оформления?

Разрешение на переустройство оформляется распоряжением глав районных управ на основе заключения МВК. Список необходимых для этого документов весьма длинен, в него входят, например, проектная документация, письменное согласие управляющего домом, акты-соглашения с лицами, занимающими смежные помещения и т. п. Заявление гражданина помимо перечня мероприятий, режима и продолжительности производства работ должно включать обязательство заявителя обеспечить доступ в помещение должностных лиц для проверки хода и результатов перепланировки. МВК правомочна рассматривать заявление только при наличии согласовании с органами архитектуры и градостроительства, санэпидемнадзором, пожарными, газовой и жилищной инспекциями. Срок рассмотрения МВК заявлений - 1 месяц (в особых случаях 2 месяца).

Следует иметь в виду, что все согласования в названных службах проводятся на платной основе, поэтому в среднем разрешение на перепланировку может обойтись в несколько сотен, а то и тысяч долларов, плюс еще время, потраченное на хождение по инстанциям. Однако если этого не сделать (или не вернуть квартире первоначальное состояние), сделка купли-продажи такой квартиры будет невозможна.

ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С УЧАСТИЕМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

При приобретении в собственность квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние, покупатель может столкнуться с рядом проблем. Несовершеннолетние считаются "причастными" к совершению сделок с жильем в случае, если:

При совершении всех сделок с недвижимостью (в том числе и купли-продажи) с участием несовершеннолетних обязательным условием является согласие органов опеки и попечительства районной управы (ст. 37 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Каково может быть участие органов опеки и попечительства в судьбе "неблагополучных" детей?

Всех несовершеннолетних можно условно разделить на две группы: дети из благополучных семей, проживающие с родителями, и дети, обитающие в приемниках, детдомах, не имеющие родителей и т. д. Дети второй группы относятся к категории "неблагополучных" и находятся под опекой соответствующих органов.

Если мать и отец у ребенка есть, но злоупотребляют алкоголем или по каким-либо другим причинам ребенком не занимаются и ребенок подолгу находится в спецприемнике, органы опеки и попечительства обычно ставят перед судом вопрос о лишении их родительских прав. Но до момента лишения родительских прав они обладают этими правами в полном объеме. А это значит, что они вправе совершать любые сделки в интересах собственного ребенка, и органы опеки и попечительства не вправе вмешиваться в дела родителей.

Если один из родителей ребенка умер, а другой воспитанием ребенка не занимается, над ребенком устанавливается опека (ст. 31 ГК РФ). Но оформление опеки над ребенком - процесс довольно долгий, иногда на это уходит около года. В этот промежуток времени очень часто появляются "дальние родственники" ребенка, которые оперативно сбывают его имущество.

Органы опеки об этом в известность не ставятся. Конечно, если в действиях "родственников" содержался криминал, назначенный впоследствии опекун начнет хлопотать об имуществе ребенка (в том числе и о квартире) и обязательно обратится в органы опеки и попечительства, а те, в свою очередь, либо в суд, либо в прокуратуру. В результате этого человек, купивший квартиру, принадлежавшую ранее (хотя бы на правах пользователя) ребенку, потеряет ее без всякой компенсации.

Если над ребенком назначена опека, в отношении него вступают в действие гл. 20 СК РФ "Опека и попечительство над детьми" и ст. 31-40 ГК РФ. Это значит, что согласие на совершение сделок с имуществом (в том числе недвижимым) подопечного опекуна и органов опеки и попечительства обязательно. Иногда опекуны стремятся "заработать" на имуществе подопечного и продают квартиру, сознательно не получая согласия органов опеки и попечительства. В этом случае, защищая интересы опекаемого, органы опеки предъявляют к незадачливому покупателю иск о признании сделки купли-продажи недействительной и возвращают квартиру ребенку.

Как оформляется согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помешением с участием несовершеннолетних?

Согласие органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы органа местного самоуправления. В том случае, когда законами субъектов Российской Федерации осуществление функций по опеке и попечительству возложено на конкретные муниципальные органы управления образованием, согласие на совершение сделок может быть дано их руководством. Другие лица вправе совершать такие действия лишь в том случае, когда они уполномочены на то компетентными органами (ст. 53 ГК РФ, п. 2 ст. 121 СК РФ).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних. Их разрешение на сделку выдается по заявлению законного представителя ребенка. В заявлении должны быть указаны адрес, по которому выбывает ребенок, и данные о жилплощади, получаемой (приобретаемой) им взамен. В некоторых случаях органы опеки и попечительства выдают разрешение на отчуждение жилых помещений, принадлежащих детям, при условии приобретения для них другого жилого помещения равной площади. Обычно такое разрешение выдается с указанием срока приобретения для ребенка другой собственности (квартиры или дома). Если в течение указанного срока для несовершеннолетнего не будет приобретена соответствующая жилая площадь, то такое разрешение считается недействительным.

В любом случае необходима тщательная текстуальная проверка разрешения органа опеки и попечительства. В одном из дел иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным основывался на том, что орган опеки и попечительства выдал разрешение на продажу квартиры, в которой были прописаны двое несовершеннолетних детей, и покупку другой, конкретно названной, квартиры в Москве. После продажи квартиры продавец купил другую, но не ту, на покупку которой было выдано разрешение, и не в Москве, а в Серпухове (Московская область). По жалобе бывшего мужа - продавца квартиры именно на этом основании прокуратурой был предъявлен иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

В другом случае разрешение было подписано ненадлежащим лицом (не супрефекгом, а его заместителем), что также явилось основанием для иска о признании сделки недействительной.

В каких случаях при сделках с участием несовершеннолетних согласие органов опеки и попечительства не требуется?

Согласие органов опеки и попечительства не требуется, если в сделке участвуют следующие категории несовершеннолетних:

Такие лица могут быть сторонами в договоре, то есть самостоятельно совершать сделки по отчуждению жилых помещений. При этом полная дееспособность должна быть подтверждена свидетельством о заключении брака или решением органов опеки и попечительства либо решением суда.

Каковы особенности сделок с жилыми помещениями, в которых зарегистрированы несовершеннолетние?

Одним из больных вопросов судебной практики по жилищным делам является проблема выписки бывших собственников из жилого помещения. В Москве для решения этой проблемы заключение договоров отчуждения поставлено в прямую зависимость от выписки прописанных в ней граждан. Введено понятие группы риска, куда относятся и несовершеннолетние. Регистрация сделок по отчуждению жилых помещений граждан должна производиться департаментом муниципального жилья только после их выписки с отчуждаемой жилой площади на другое место жительства (Распоряжение мэра г. Москвы от 26. 05. 94 г. "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений"). Так что, прежде чем продавать квартиру, где прописаны несовершеннолетние, нужно подумать о том, куда их выписать.

Приведем пример. В московской квартире, приобретенной по договору купли-продажи, зарегистрирована семья: отец, мать и несовершеннолетний ребенок. Родители решили продать квартиру, чтобы купить с доплатой большую по площади. Прежде чем совершить подобную сделку, ребенка вместе с одним из родителей перепрописывают к бабушке в приватизированную 2-комнатную квартиру общей площадью 54 м2, где она проживает одна.

В этом случае для совершения сделки не потребуется согласия органов опеки и попечительства, кроме того, департамент муниципального жилья сделку зарегистрирует беспрепятственно.

Существуют ли ограничения по совершению сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних?

Следует иметь в виду, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники (к ним логично отнести родителей и детей) не вправе совершать с подопечными сделки по отчуждению жилых помещений, за исключением передачи жилых помещений подопечному в качестве дара (ст. 37 ГК РФ).

В каких случаях сделки с жилыми помешениями с участием несовершеннолетних признаются недействительными?

Сделки по отчуждению жилого помещения, в котором были прописаны или собственниками которого являлись несовершеннолетние, совершенные без согласия органов опеки и попечительства, признаются недействительными как сделки, совершенные с нарушением требований закона (ст. 37, 168, 175 ГК РФ). Решение суда в таких случаях практически предопределено, особенно если в результате сделки ухудшились жилищные условия несовершеннолетних. Для того чтобы такая сделка была признана недействительной, нужно подать в суд исковое заявление.

Отметим, что большинство случаев признания договоров купли-продажи квартир недействительными связаны именно с отсутствием разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети.

Кто имеет право подать в суд иск о признании сделки с жилым помещением недействительной?

Если договор отчуждения жилого помещения, в котором проживали или были зарегистрированы несовершеннолетние, был заключен без разрешения органов опеки и попечительства, иск о признании такого договора недействительным может подать продавец жилого помещения, другие родственники детей либо прокуратура. Большинство таких дел разрешается в пользу истца. Однако, если орган опеки и попечительства в суде одобрит сделку, она будет считаться действительной.

Какие обстоятельства, связанные с нарушением прав несовершеннолетних, могут стать основанием для признания договоров отчуждения жилых помещений недействительными?

Если лицо, продавшее (подарившее, обменявшее) квартиру, где проживали или были зарегистрированы несовершеннолетние, без согласия органов опеки и попечительства, подает в суд исковое заявление о том, что интересы его ребенка нарушены, в результате чего ребенок не имеет жилья либо жилищные условия последнего существенно ухудшились, суд признает данный договор недействительным. Если указанная квартира уже перепродана другим лицам или с ней совершались какие-то другие сделки, то недействительными признаются и все последующие договоры. Наибольший ущерб в этом случае терпит последний покупатель, так как в качестве цены жилого помещения обычно указывается сумма, приблизительно равная оценке БТИ, что существенно ниже рыночной стоимости квартиры, и при признании договора недействительным не сможет получить обратно реально уплаченные деньги.

Надо отметить, что права детей могут быть нарушены не толькскпри купле-продаже жилого помещения, но и на этапе приватизации. Так, в Москве Департамент муниципального жилья при проведении приватизации не всегда учитывает, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами его семьи, наряду с совершеннолетними жильцами вправе стать участниками общей собственности на это помещение, и отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности возможен только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. При этом, как уже отмечалось выше, несовершеннолетние на момент совершения сделки могут уже не проживать в данном жилом помещении, главное, что на момент приватизации они имели равные с совершеннолетними членами семьи права на жилое помещение. Таким образом, довольно часто возникают дела о признании сделок с жилыми помещениями недействительными на том основании, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних на участие в приватизации. Суды в таких случаях, как правило, выносят решение о признании приватизации недействительной, соответственно признаются недействительными и все последующие договоры относительно данного жилого помещения.

Поэтому так важно тщательно проверить законность совершения сделки с квартирой, к которой имеют отношение несовершеннолетние, прежде всего в интересах покупателя этой квартиры, причем желательно изучить не только документы, подтверждающие право собственности на эту квартиру, но и проследить всю историю отчуждения, начиная с приватизации.

Что следует выяснить покупателю квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние, прежле чем заключать договор купли-продажи?

Как видим, во всех случаях, когда в квартире, предложенной на продажу, проживает ребенок, так или иначе приходится сталкиваться с органами опеки и попечительства. Поэтому, прежде чем оформить договор купли-продажи, покупателю следует выяснить целый ряд вопросов.

Если в семье, продающей квартиру, есть ребенок и он прописан в квартире, следует сразу же обратиться в органы опеки и попечительства и узнать, не стоит ли семья на учете. Если не стоит, то для отчуждения квартиры вполне достаточно письменного согласия обоих родителей, одобренного органами опеки и попечительства.

Сам по себе факт того, что семья неблагополучна и поставлена на учет в органах опеки и попечительства, не есть основание для отказа от сделки, но детально разобраться в юридическом статусе ребенка в этом случае просто необходимо.

Если над ребенком не оформлена опека, вопросы купли-продажи жилья формально решают родители. Однако согласие родителей в такой ситуации мало что значит. В любом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. А оно едва ли будет получено. Ведь ситуация легко прогнозируется: если родители будут лишены родительских прав, ответственность за данное разрешение продать квартиру будут нести именно органы опеки, на попечении которых останется ребенок.

Кроме того, заключенный договор впоследствии может быть расторгнут по иску прокурора. Поэтому от покупки такого жилья лучше все-таки отказаться.

Не стоит верить продавцам - "дальним родственникам" ребенка, которые говорят, что проблемы с органами опеки и попечительства они решат. Подделать разрешение действительно легко, но в суде с его помощью купленную квартиру не отстоять.

Если в отношении ребенка оформлена опека и назначен опекун, для отчуждения квартиры вполне достаточно согласия опекуна ребенка, одобренного органами опеки и попечительства. Опасность для покупателя в этом случае может заключаться в том, что продавцы скроют от покупателя факт назначения опеки над ребенком и предъявят ему уже недействительное разрешение на продажу квартиры, подписанное родителями, лишенными родительских прав. Это еще раз подтверждает необходимость получения всей информации о квартире непосредственно в органах опеки и попечительства.